香港德士大哥给我上的一堂经济课
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On my way to the airport from a Hong Kong hotel, I chatted for nearly an hour with a very talkative taxi driver. He turned out to own two upstairs hair salons in Kowloon City that others run for him, and drives a taxi in the quiet hours. He said Hong Kong's last decade has been tough: weak consumption, emigration, fewer people. His daughter's primary school class has only twenty-something pupils, much like Malaysian Chinese primary schools today. Population change is slower and deeper than shop closures. Then he explained commercial property. Banks value shops largely on rental income: a shop renting at HK$30,000 a month might be valued at HK$10 million and support a HK$5 to 7 million loan. If the market rent falls to HK$10,000, cutting the rent triggers a revaluation, the loan shrinks, and the owner may have to top up cash. So many landlords prefer to leave shops empty. Vacancies spread, foot traffic falls, and more shops close, until the whole street loses value. Each landlord is acting rationally, but the system blocks price discovery. He says the market should find its own level; I agree, it is the invisible hand. Holding rent artificially high doesn't restore value; it just makes transactions disappear. The fix may lie in how banks value property, not in telling landlords to cut rent. Startups face the same thing: the market has no obligation to respect our costs, valuation or pride. It just keeps telling you what something is worth today.
Read full English version →昨天从香港回来，临走前从酒店搭了一辆德士去机场。
一上车，德士大哥就很健谈。
「哪里来的？」 「马来西亚。」 「回家啦？」 「对啊。」
本来就是很普通的对话，不过这个大哥实在太喜欢讲话了。反正去机场接近一个小时，我心想 OK 咯，你要聊，我就陪你聊，顺便问问一个香港人，到底怎么看现在的香港。
结果聊下去才发现，这个德士大哥的 background 还真的不简单。
他在九龙城附近有两间 salon，就是理发店。香港租金贵，所以两间店都是开在楼上的。生意已经有人帮他处理，他作为老板，其实也不需要每天自己站在店里剪头发。以前刚好又拿过德士牌，所以平时没什么事，尤其上午十一二点这种 salon 还没什么客人的时候，他就出来驾德士。
我听完觉得很好笑。
原来载我去机场的，不只是一个德士司机，还是一个有两间店的小老板。
一班二十多个学生
既然这样，我当然开始问生意。
「那你觉得这几年香港经济怎么样？」
接下来当然就是一大轮吐槽。
他说香港这十年确实不好过，消费弱了，很多人移民，人口也少了。有一个细节我反而印象很深，他说他女儿读的小学，现在一班才二十多个学生。
他说以前这些学校是要排队进去的，现在学生越来越少。
听到这里我其实很有感觉，因为马来西亚华小最近也慢慢有类似的情况。我小时候一班三四十个人很正常，有些甚至四十多个，还要上午班下午班，现在很多小学一班二十多个学生，好像也越来越普遍。
人口这个东西很有意思。
经济不好，大家第一时间看到的是生意差、店关掉、房价跌，但人口结构的变化，其实是一个更慢、更深的东西。
今天小学一班少了十个人，看起来没什么，十年二十年以后，就是年轻消费者少了、结婚的人少了、买房的人少了、创业和开店的人也可能少了。
宁愿空着，也不降租
后来我们又谈到香港的商业地产。
这个部分我觉得特别有意思。
他说香港很多商业物业，银行在做 valuation 的时候，租金收入是一个很重要的参考。
比如一间铺现在月租 HK$30,000，市场可能给它一个 HK$10 million 的 valuation。屋主拿着这间物业去银行抵押，可以借 HK$5 million、HK$6 million，甚至 HK$7 million 出来。
问题就来了。
经济不好以后，市场真正可以承受的租金，可能已经不是 HK$30,000，而是 HK$20,000，甚至 HK$10,000。
正常做生意的人会觉得，那就降租啊。
HK$30,000 没人租，HK$10,000 有人租，总好过空着。
但他说很多屋主反而不愿意降。
因为一旦租金真的降下来，银行重新 valuation，原本值 HK$10 million 的物业，可能只值 HK$7 million。原本银行借给你 HK$7 million，现在重新算以后，可能只愿意借 HK$5 million。
那中间的 HK$2 million 怎么办？
屋主就有可能需要自己想办法补回去。
所以最后就出现一个很奇怪的现象。
不是完全没有人愿意做生意，也不是完全没有租客，而是很多物业的 market rent 已经下来了，屋主却宁愿空着，也不愿意把租金正式降下来。
我就问他，如果原本一间铺 HK$30,000 没人租，但是降到 HK$10,000，其实可能马上就有人愿意进来做生意，对不对？
他说，对啊。
问题就是屋主不想降。
然后你就会看到一个很麻烦的循环。
原本一条街十间店，只空两间。
两间屋主不降租，就一直空着。
慢慢变成三间、五间。
店少了，人流开始变差。
人流变差以后，原本还在营业的店也越来越难做，最后第六间、第七间也关掉。
结果一条原本有商业价值的街，因为大家都在保护自己的 valuation，最后整体的商业价值反而越来越差。
这个地方我觉得很值得想。
因为从单个屋主的角度，他不愿意降租，其实很理性的。
如果降租会影响 valuation，valuation 下降又会影响 loan，甚至还要自己拿 cash 出来补，那他当然会尽量 hold 住。
可是问题是，当一个制度令到所有人都选择 hold，最后整个市场就没有办法完成正常的 price discovery。
Invisible hand 和制度
所以我后来就问他：
「那你觉得应该怎么办？」
他的答案其实也蛮有意思。
他说市场本来就应该自己走。
租不到 HK$30,000，就降到 HK$20,000；HK$20,000 还是没人，就再调整。
能够做的生意自然会留下来，不能做的自然会被淘汰。价格应该跟着现实的供需走，而不是一直人为撑着。
这一点我其实非常认同。
这其实就是 Adam Smith 讲的 invisible hand。
市场本来就应该让 demand 和 supply 自己去找到一个 equilibrium。
如果今天一个地方只值 HK$10,000 的租金，你硬要它留在 HK$30,000，并不会令它重新变成值 HK$30,000。
只会令 transaction 消失。
而当 transaction 消失以后，店不开，人流没了，ecosystem 越来越弱，到最后那个地方可能连 HK$10,000 都不值。
但这里我觉得还有另外一个更重要的问题。
如果屋主不愿意降租，真正的原因不是他不接受市场，而是因为银行的 valuation mechanism 令他不敢降，那要调整的，可能就不只是屋主，而是整个 valuation 的逻辑。
如果银行太直接地用当前租金去决定物业价值，导致屋主一降租就马上面对 valuation 下跌、loan 被重新计算、甚至需要补 cash，那么这个制度本身，其实就在制造一种不愿意 price discovery 的 incentive。
市场已经告诉你租金应该是 HK$10,000，但金融系统却逼着大家继续假装它值 HK$30,000。
那最后的问题就不是自由市场失效，而是制度本身阻止了市场正常调整。
所以如果真的要解决，可能不是政府出来告诉屋主「你必须降租」，也不是再推出什么政策去撑租金。
反而是银行和整个融资体系，需要重新思考：
一间商业物业的 valuation，到底应该怎样计算，才不会因为短期租金调整，就令屋主完全没有空间去面对真实市场？
这其实也是我觉得经济里面很有趣的地方。
很多时候我们看到一个价格不合理，会觉得是某一方太贪心。
屋主不降租，就说屋主贪。
银行不给空间，就说银行坏。
但当你真正往下拆，会发现很多人的行为，其实都是在一个既有 incentive 里面做最理智的决定。
真正的问题，往往不是某一个人做错，而是这个 system 设计出来以后，令每个人做「对自己最合理的决定」，最后却得到一个对整体最差的结果。
市场只是在告诉你今天值多少
其实创业也是一样。
我们很多时候最难接受的，不是市场没有答案，而是市场给出来的答案，不是我们想听的答案。
我们觉得自己的产品应该值 RM100，消费者只愿意给 RM50。
我们觉得这个店应该一个月做到 RM1 million，现实只能做到 RM300k。
我们觉得以前这样做可以赚钱，为什么今天不可以？
但市场其实没有义务尊重我们的历史成本、我们的 valuation，甚至我们的自尊。
市场只是在不断告诉你：
今天，这个东西值多少钱。
你可以接受，然后调整；也可以不接受，继续 hold。
只是最后，invisible hand 还是会慢慢把答案给出来。
这趟香港其实没有什么特别的 business meeting。
最后反而是在去机场的一辆德士里面，跟一个开着两间 salon、没事出来驾德士的大哥，聊了接近一个小时的香港经济、人口、商业地产和银行。
有时候旅行最好玩的地方，真的不是去了多少景点。
而是你随便坐上一辆车，遇到一个陌生人，然后突然从他的世界里面，看到一个完全不同角度的经济学。
途中还看到一个有趣的巴士广告，香港对钱的看法就是那么直白，「投资最重要係赚钱」！真的没办法反驳。
